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1세대 1주택 비과세

인생에 있어서

by 둘리 dooly22 2009. 8. 26. 16:13

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1세대 1주택 비과세

1. 기본요건

 ① 양도일 현재 1세대가 양도주택 1채만을 보유하고 있을 것

 ② 주택으로 보는 입주권을 보유하고 있지 않을 것

 ③ 양도주택이 미등기주택 또는 고가주택에 해당하지 않을 것

 ④ 주택부수토지의 면적이 주택의 정착면적에 5배(도시지역 밖 10배) 이내일 것

※ 고가주택 : 실지거래가액이 9억원을 초과하는 주택

 


2. 주택


⑴ 주택의 개념

“주택”이란 건물공부상의 용도구분과는 관계없이 사실상 주거를 목적으로 하는 건물을 말하며, 건물정착면적에 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 부수토지를 포함한다. 다만, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 건물공부상의 용도구분에 의한다.


※ 건물정착면적은 수평투영면적 즉, 건물을 위에서 내려다 보았을 때의 전체 건물 면적을 말함.

※ 주택 외의 용도로 구분된 근린생활시설 및 오피스텔의 경우에도 사실상 사용하는 용도 등이 주거이면 주택으로 봄.

※ “1주택”이란 물리적인 주택의 수를 의미하는 것이 아니라 1세대가 실제로 주거용으로 사용하고 있는 주택건물의 집합체를 의미함. 따라서 인접하거나 또는 상하층의 공동주택의 벽을 철거하고 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 등기부상의 2개 주택이라 하더라도 1주택으로 봄.

※ 주택의 공유 : 1주택을 여러 사람이 공유하는 경우에는 개개인이 1주택을 소유하고 있은 것으로 봄. 다만, 동일세대원이 주택을 공유하거나 주택과 그 부수토지를 공유하는 경우에는 1세대 1주택으로 봄.

※ 주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우 부수토지는 주택의 부수토지에 해당하지 않으므로 비과세 되지 않음.

※ 겸용주택의 비과세 판정

주택과 주택 외의 면적

주택면적의 판정

주택면적 > 상가 등 주택 외의 면적

상가 등의 건물면적도 주택으로 봄

주택면적 ≤ 상가 등 주택 외의 면적

주택면적만 주택으로 봄



⑵ 주택으로 보는 입주권

① 2006.1.1 이후에 관리처분계획인가가 난 당초 조합원이 보유한 조합원입주권

② 2006.1.1 이후에 취득(상속·증여 포함)한 승계조합원입주권



3. 1세대의 개념과 범위


⑴ 1세대의 개념

“1세대”란 거주자 및 그 배우자(사실혼 제외)가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 하나의 세대를 말한다. 가족란 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학· 질병의 요양· 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.


[관련예규]

종중은 1세대를 형성할 수 없으므로 종중 소유 주택의 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는다. 그러나 8년 자경농지의 양도세 감면 규정에서는 종중 자체가 직접 경작할 수 는 없음에도 종중원이 무상으로 경작한 경우에는 8년 자경농지 감면규정을 적용받을 수 있는 것으로 해석하고 있다는 점에 다소 차이점이 있다.(서면4팀-725,2005.5.9;재일01254-233,1992.1.28)

※ 배우자

사실혼·내연관계에 있는 자는 포함되지 않으며, 부부가 주민등록상 각각 단독세대를 구성하였다 하더라도 부부는 동일한 1세대로 봄. 법률상 이혼하였으나 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에는 거주자 및 그 배우자는 동일한 1세대로 봄.

※ 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매 : 거주자(그 배우자)의 일방을 기준으로 판정함. 생계를 같이하는 시아버지. 시어머니, 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리는 1세대를 구성하는 가족의 범위에 해당하나, 형부, 형수의 경우에는 가족의 범위에 포함되지 않음.

※ 출양자의 직계존속 : 실질적으로 생계를 같이하는 직계존속

※ 일시퇴거 : 양도주택에 거주하다가 퇴거한 경우를 말하며, 애초부터 양도주택에 거주한 사실이 없는 경우에는 일시퇴거로 보지 않음.(서면4팀-2238,2005.11.17)


⑵ 1세대의 범위

1세대의 범위는 원칙적으로 동일장소에서 생활을 같이하는 가족을 말하는 것이나, 동일장소에서 생활을 같이하지 않는 가족이 경우라도 1세대로 보는 경우가 있다.


※ 동일장소에서 생활을 같이 하지 않아도 항상 동일세대 보는 1세대의 범위

   거주자 + 그 배우자 + 별도세대를 형성할 수 없는 직계존·비속(그 배우자를 포함)및 형제자매

※ 세대의 구분 방법 : 세대의 구분은 양도일 현재의 주민등록표에 의하는 것이며, 주민등록등재내용과 실질내용이 다른 경우에는 실질내용에 따라 판단함. 다만, 배우자의 경우에는 주민등록등재내용에 관계없이 동일세대원으로 봄.

※ 동일장소의 의미 : 같은 집의 1,2층에 부모세대와 자녀세대가 함께 거주하는 경우에도 2층에서는 아들과 그의 가족(처와 자녀들)과 생활하고, 1층에서는 부모가 미혼인 자녀의 부양을 받으며 생활한 하였다면 부모와 자녀세대는 각각 독립된 세대로서 생계를 달리 한 것이므로 부모세대와 자녀세대는 동일세대에 해당하지 않음.


⑶ 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우

세법상 1세대는 원칙적으로 배우자가 있는 거주자가 구성하는 하나의 세대를 의미하나 다음의 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

① 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

③ 거주자가 종합소득, 퇴직소득, 양도소득이 있는 경우로서 최저생계비 수준 이상으로 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미혼으로서 다른 가족이 있는 미성년자 제외)



3. 1세대 1주택의 비과세 판정

1세대 1주택 비과세요건의 판정은 원칙적으로 양도일 현재을 기준으로 한다. 따라서 양도당시 국내에 1주택을 보유하고 있는 것으로 족하고, 양도한 주택의 보유기간 동안 다른 주택을 소유했는지의 여부는 관계가 없다.

※1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 2004.1.1이후에 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 봄.(소득세법시행령 제154조 제9항 : 2003.12.30 신설)



4. 보유 및 거주요건(3년 이상 보유 + 2년 이상 거주)

⑴ 보유기간 : 취득일부터 양도일까지의 기간이 3년 이상이어야 한다.

⑵ 거주기간 : 주민등록표상의 전입일자부터 전출일자까지 기간이 2년 이상이어야 한다. 단, 다음의 해당지역만 거주기간의 요건의 적용을 받는다. 서울시, 과천시, 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)


※ 보유기간 및 거주기간의 특례

1) 보유기간 및 거주기간에 제한없이 비과세 적용

 ① 임대주택법에 의한 건설임대주택으로서 임차일로부터 양도일까지의 기간이 5년 이상인 경우 주택

 ② 공익사업법 등에 의한 협의매수·수용으로서 양도일 또는 수용일부터 2년 이내 양도하는 잔존주택  및 부수토지

 ③ 해외이주법에 의한 해외이주로 세대 전원이 출국하여 2년 이내 양도하는 주택

 ④ 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학·근무상 형편으로 세대 전원이 출국하여 2년 이내 양도하 는 주택

 

2) 1년 이상 거주 및 보유 요건을 충족한 경우 비과세 적용

 ① 도시정비법에 의한 재개발·재건축사업 중 2003.4.14~2005.12.31기간에 취득한 주택

 ② 취학·근무상의 형편·질병의요양 등 부득이한 사유


※ 미등기양도자산

1세대 1주택으로 3년 이상 보유하였더라도 “미등기상태”로 양도하는 주택은 과세됨. 다만, 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 주택은 비과세됨.



5. 1세대 1주택의 특례


⑴ 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택의 비과세


국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자가건설취득 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용한다.

※대체취득중에 상속등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우 종전 주택양도에 따른 비과세

국내에 1세대1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시 2개의 주택을 소유하고 있던 중 상속 또는 혼인 또는 직계존속을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세한다.(소득세법기본통칙 89-14)



⑵ 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세


상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다, 2008.2.22. 개정법률에 따라 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용한다.

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

③ 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택     (기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

※ 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말함) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니함. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니함.



⑶ 노부모 봉양을 위한 1세대 2주택 비과세


1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용한다.

※ 2주택 중 먼저 양도하는 주택이 3년 보유 등 비과세 요건을 충족하여야 함.



⑷ 혼인으로 인한 1세대 2주택 비과세


1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다.

※ 2주택 중 먼저 양도하는 주택이 3년 보유 등 비과세 요건을 충족하여야 함.



⑸ 장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택 비과세


국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음의 요건을 갖춘 장기저당담보대출계약을 체결하고 장기저당담보로 제공된 주택(이하 “장기저당담보주택”이라 함)을 양도하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세한다.

① 계약체결일 현재 주택을 담보로 제공한 가입자가 60세 이상일 것

② 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월·매분기별 또는 그 밖에 기획재정부령이 정하는 방법으로 대출금을 수령하는 조건일 것

③ 만기에 당해 주택을 처분하여 일시상환하는 계약조건일 것



⑸ 농어촌주택에 대한 1세대 2주택 비과세


상속ㆍ이농 및 귀농목적으로 보유하고 있는 농어촌주택과 그 외의 주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택(귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한함)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 여부를 판정한다.


구분

상속주택

이농주택

귀농주택

정의

피상속인으로부터 상속받은 주택

영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시·구(특별시 및 광역시의 구)·읍·면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택

영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것 포함)하여 거주하고 있는 주택

 

 

 

 

 

요건

수도권 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역을 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서

① 본적지 또는 연고지에 소재할 것

② 고가주택에 해당하지 않을 것

③ 대지면적이 660㎡이내일 것

④ 영농·영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 중 하나의 주택일 것

⋅ 대지면적 990㎡이상의 농지를 소유하는 자가 농지소재지(인접지역 포함)에서 취득하는 주택

⋅어업인이 취득하는 주택

피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

 

 

사후

관리

 

 

귀농일부터 3년 이상 영농·영어에 종사하고 3년 이상 귀농주택에 거주할 것

※  수도권이라 함은 서울특별시와 인천광역시 및 경기도 지역을 말함.(수도권정비계획법 제2조 제1호 및 수도권정비계획법시행령 제2조)

※ 연고지 : 귀농주택소재지에 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 또는 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 읍지역(도시계획구역 안의 지역을 제외) 또는 면지역과 그 연접한 읍·면지역을 말함.



⑹ 다가구주택 1세대 1주택 비과세


다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류하고 있으나 세법에서는 소득세법시행규칙 제74조 규정에서 보듯이 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 공동주택으로 보고 있다.

다만, 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보고 비과세 규정을 적용하고 있다.


※다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 하여 양도하는 경우에는 다가구주택을 단독주택으로 봄으로 고가주택의 판정에 있어서 고가의 판정은 그 전체의 거래대금으로 판단함.

※다가구주택과 다세대주택의 차이

다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득한 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1주택으로 보는 것이나, 다세대주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것임(재산46014-715,2000.6.14)



6. 1세대 1주택 판정시 주택에서 제외되는 주택

일반적으로 1세대 1주택 비과세 판정을 함에 있어 1세대가 보유하고 있는 모든 주택은 주택 수에 포함하여 비과세 여부를 판정하는 것이나, 다음의 주택은 1세대가 보유한 주택 중 일반주택 양도시 1세대 1주택 비과세 판정을 함에 있어 1세대의 보유주택으로 보지 않는다.

 ① 소수지분 공동상속주택(소득세법시행령 제155조 제3항)

 ② 감면대상 장기임대주택(조세특례제한법 제97조 제2항)

 ③ 감면대상 신축임대주택(조세특례제한법 제97조의2 제2항)

 ④ 감면대상 미분양주택(조세특례제한법 제98조)

 ⑤ 감면대상 신축주택(조세특례제한법 제99조 제2항) → 일몰시한 경과로 2008년 이후 주택수에 포함

 ⑤ 감면대상 신축주택(조세특례제한법 제99조의2 제2항) → 일몰시한 경과로 2008년 이후 주택수에 포함

 ⑥ 농어촌주택(조세특례제한법 제99조의4 제1항)


7. 주택의 공유 및 분할양도

주택 또는 그 부수토지의 전부 또는 일부를 타인에게 분할하여 양도하는 경우와 지분으로 양도(주택부분만 지분양도하는 경우와 주택과 부수토지를 공유지분으로 양도하는 경우 제외)하는 경우에는 양도소득세가 과세된다.


[유형별 과세여부]

구 분

양도형태

과세여부

“구분등기”에 의한

분할양도

주택의 분할양도

과  세

토지의 분할양도

과  세

주택과 그 부수토지를 분할양도

과  세

“지분등기”에 의한

지분양도

주택의 지분양도

비과세

토지의 지분양도

과  세

주택과 그 부수토지를 공유지분으로 양도

비과세

다가구주택을 지분으로 양도

과  세

※ 다가구주택은 건축법상 단독주택이나 세법상 지원하고자 공동주택으로 보고 있으므로 지분양도시에는 과세하고, 전체를 일괄하여 양도하는 경우에는 1주택으로 비과세함.

※ 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택 등)을 지분으로 양도하는 경우에도 위 내용과 동일하게 적용함. 다만, 여러 개의 독립된 주거공간을 가지고 있는 경우에는 그 일부를 분할(구분등기)하여 양도시에는 과세함.


[공동주택과 단독주택의 구분]

구분

공동주택

단독주택

구분기준

각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활 영위

*구분소유 및 분양 가능

가구별로 별도의 방, 부엌, 화장실 구비(출입구 등 일부 공유 가능)

* 구분소유 및 분양불가

세부내용

⋅아파트 : 5층 이상, 세대당 전용면적 297㎡이하

⋅연립주택 : 2~19세대 거주, 4층 이하, 연면적(지하주차

  장면적 제외) 660㎡ 초과, 세대당 전용 면적 297㎡ 이하

⋅다세대주택 : 2~19세대 거주, 4층 이하, 연면적(지하주차    장면적 제외) 660㎡ 이하, 세대당 전용 면적 297㎡ 이하

⋅단독주택 : 단독세대 거주, 층수제한 없음

⋅다중주택 : 2~19세대 거주, 학생·직장인거주, 3층

  이하, 연면적 330㎡ 이하

⋅다가구주택 : 2~19세대 거주, 전세용주택,  3층

  이하, 연면적 330㎡ 이하


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    2013.04.12 17:46
    눈을 감아봐 입가에 미소가 떠오르면 네가 사랑하는 그 사람이 널 사랑하고 있는거야.